“物業服務收費實行市場調節價并適時調整。”《北京市物業管理條例》簡單的一句話，也是業主最關心的一句話。專家指出，物業費多年未變的老小區確實需要適度“松綁”，但市場定價、適時調整不是坐地起價、單方決定，物業費調整須與業主協商，物業公司更須按時“曬”賬單，證明確需調價。
老小區物業費30年未變
物業費，簡單理解，是指業主對物業公司所提供的小區保潔、綠化、公用設施維護、治安維護等服務所支付的費用。
住宅小區調整物業費，并非沒有先例。位于豐臺新村街道的怡海花園社區，就曾通過召開業主大會的程序，于2010年和2017年兩次成功上調物業費。用老業主王女士的話說：“物業服務好，大家伙兒信任，又確實因為服務成本上漲的理由而需要適度上調物業費，我們便簽字同意了。”
但更多的老住宅小區，物業費多年來都保持紋絲不動。以建成于1998年的某老舊小區為例，其二手房部分物業費的價格是低層約0.6元/平方米、高層約1.7元/平方米，房改房部分則是每年每戶約80元的保潔費。“小區全年物業支出在1400萬左右，業主繳費和補貼費用總計約1000萬元，收支差400萬元。”小區物業負責人告訴記者，人工成本是上漲最快的部分，已經占到該小區物業支出的7成。
原地踏步的物業費和不斷上漲的服務成本，一動一靜下，物業公司鬧虧空，物業服務質量也跟不上業主的要求，不少糾紛由此產生。條例提出，相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則，物業服務收費實行市場調節價并適時調整。
自主定價前提是與業主協商
有業主擔憂，允許適時調整是否意味著物業公司有了“尚方寶劍”，想調就可調？
“條例所提及的市場調節價與適時調整這兩個詞，并不意味著物業企業可以強勢到坐地起價，業主只能被動接受。”惠誠律所律師周勤華談到，市場調節價是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。一方面，物業企業對物業費確實具有自主定價權，但另一方面，這個定價并不是單方的，而是要受到市場競爭這只無形之“手”的制約。“換言之，你有定價權，但業主也有性價比最優的選擇權，是供需雙方協商自愿的結果。”
至于適時調整，是指根據當時的服務成本與市場供需關系而進行的動態、良性的調整。“由官方機構建立實時的物業成本信息保障機制，這次也明確寫入條例。”周勤華指出，根據規定，市住建委要發布住宅小區物業服務項目清單，物業管理行業協會要監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則。業主可通過這兩份信息，獲取客觀適時的物業成本數據，并以此為參考，與物業公司協商出合理公平的物業服務價格。
物業公司按時“曬”賬單
“市場調價機制下，物業費調整更要有理可依。”北京物協秘書長宋寶程提出，對于實行市場調節價的物業項目，物業公司要有三個做到：做好物業服務的規定動作；按時“曬”賬單；按規定的程序合理調整物業費。
賬單該怎么“曬”？條例明確，物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置如實、及時公示以下信息：物業服務內容和標準、收費標準和方式；上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與專項維修資金使用情況。
同時，根據條例規定，物業服務人利用共用部分從事經營活動的，應當將公共收益單獨列賬。“公共收益單獨列賬是此前一些小區的試點嘗試，這次將先行先試的經驗正式列入立法，作為制度固定下來。”周勤華告訴記者，公共收益到底多少錢、從哪里來、花到哪里去，多年來成了一筆“糊涂賬”，由此引發的業主和物業公司或業委會之間的糾紛并不少見。但由于公共收益混入大賬，業主或主管部門無法準確了解小區有哪些公共收益，監管難度大。此次明確公共收益單獨列支，既確保了賬戶的清晰，讓源于公共的收益能真正用之于公共領域，也是對業主知情權的保護，能更大程度激發廣大業主積極參與物業管理的熱情。
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